『若手弁護士のための賃料増額実務シリーズ 第1回 賃料増額請求の基礎と増額可能性の判断』

賃料増額請求の相談を受けたとき、まず何をチェックすべきでしょうか。 本シリーズでは、賃料増額請求の実務において重要なポイントを、具体的な事例を交えながら解説していきます。

■増額請求の基礎知識

賃料増額請求は、経済事情の変動により、賃料が不相当となったときに行うことができます（借地借家法32条1項）。しかし、実務上は「経済事情の変動」をどのように判断し、依頼者に説明すべきかが重要になります。

■増額可能性の判断ポイント 実務上、以下の要素を総合的に検討することが重要です：

1. 経済事情の変動 – 物価の上昇、周辺の賃料相場の変動、地価の変動 （これらの要素は、依頼者への説明材料として重要です。）

2. 最近の賃料合意からの期間 賃料の合意から相当期間が経過していることが必要です。ただし、「相当期間」は物件の特性や経済状況により異なります。

3. 立地環境の変化 再開発や新規交通インフラの整備など、収益性に影響を与える要因を検討します。

■具体的な事例から学ぶ

【事例1】オフィスの例

物件概要 – 規模：50坪程度 – 立地：市内中心部の駅近ビルの上層フロア – 用途：オフィス

・増額検討のきっかけ -オフィスの周辺賃料相場の上昇、直近合意から11年経過

・評価のポイント 1.周辺の賃料相場との乖離と当初契約時期　2. オフィスとしての立地優位性3. 市場環境 -エリアの土地相場の上昇及び賃料水準の上昇

【事例2】商業店舗の例

物件概要 – 規模：200坪程度 – 立地：乗降客が多い駅近隣のビル１階 – 用途：物販店舗

・増額検討のきっかけ – インバウンド需要回復及び周辺賃料相場の上昇、直近合意から6年経過

・評価のポイント 1.周辺の新規出店状況と店舗の売上回復 – 2. 店舗としての優位性やエリアでの希少性 3. 市場環境 -エリアの土地相場の上昇及び賃料水準の上昇

■実務上の留意点

1. 依頼者からのヒアリング項目 – 賃料改定の経緯、賃貸借契約書の内容、物件の現況、借主とのこれまでの関係

2. 資料の収集 – 賃貸借契約書、賃料改定の経緯を示す資料、周辺相場に関する資料

3. 増額の意思決定 – 借主との関係性も考慮しつつ、増額請求の是非を判断することが重要です。

■適切な鑑定評価の重要性 増額請求では、適切な鑑定評価が重要な証拠となります。特に以下の点に注意が必要です：

①直近の賃料合意時期の確認、②周辺相場の適切な分析、③個別性の考慮

当社では、これまで多くの賃料増額案件の鑑定評価を手がけてきました。特に（具体的な実績を記載）などの実績があります。

次回は「継続賃料の基礎知識」について解説します。

【お問合せ】賃料増額請求に関する鑑定評価について、お気軽にご相談ください。

電話：06-6195-6537　　メール：r-sakai@ageha-kantei.jp