『若手弁護士のための賃料増額実務シリーズ 第2回 継続賃料の基礎知識』

賃料増額請求事件で扱う継続賃料について、新規賃料との違いを中心に解説いたします。実務において、この違いを正確に理解することは、依頼者への説明や方針検討の際に非常に重要となります。

■新規賃料と継続賃料の違い

1. 新規賃料とは

・新規に賃貸借を行う場合に成立する賃料

・市場価値を直接的に反映

・需要と供給の関係で決定

・賃貸人と賃借人の自由な意思で決定

2. 継続賃料とは

・既存の賃貸借契約における賃料

・従前の賃料が基礎

・契約の継続性を考慮

・賃料増減請求権の行使により改定

■継続賃料の特徴

1. 賃料決定要素の違い

新規賃料： 市場の需給バランス、類似物件の賃料水準 、物件の個別性

継続賃料： 従前の賃料 、契約内容との整合性 、賃料変動の諸要因

2. 重要な考慮要素

・直近合意時点からの経済事情の変動

・近隣の賃料との比較

・賃貸人の事情（建物の維持管理状況等）

・賃借人の事情（使用状況等）

■実務での具体例

【事例】オフィスビルの継続賃料

案件の概要

・用途：オフィスビル

・規模：30坪程度

・契約経緯： 約10年前に賃貸借契約締結、今回増額を検討

■新規賃料との違いが表れる点

1. 賃料水準の違い

・近隣新規募集相場：11,000円〜12,000円/坪 （←新規賃料水準）

・当該区画の現状賃料：8,500円/坪

・当該区画の継続賃料：10,500円/坪　

2. 継続賃料ならではの考慮要素

・10年前の契約時からの経済環境の変化

・長期入居による賃貸借関係の安定性

3. 賃料格差の背景

・契約当時と現在の市場環境の違い

・当該テナントとの継続的な賃借関係

■実務上の示唆

1. 新規相場との乖離だけで判断しない

・契約経緯の重要性

・継続性の価値

・個別事情の考慮

2. 総合的な判断の必要性

・経済事情の変動

・賃貸借関係の経緯

・将来の見通し

■継続賃料の評価手法

1. 差額配分法 – 新規賃料と従前の賃料との差額を基に算定 – 賃貸人と賃借人で合理的に配分

2. スライド法 – 従前の賃料に変動率を乗じて算定 – 物価変動等の経済指標を考慮

3. 利回り法 – 投資採算性を考慮 – 期待利回りに基づく算定

■実務上の留意点

1. 依頼者への説明

・新規賃料との違いを明確に

・継続賃料の特性を丁寧に説明

・実現可能な増額幅の見通しを示す

2. 資料収集のポイント

・賃料改定の履歴

・周辺相場の動向

・経済指標の変動

■当社の取り組み 当社では、継続賃料評価において、以下の点を重視しています

・詳細な市場分析

・豊富な取引事例の活用

・経済指標の適切な選択

次回は「直近合意時点と現状賃料の重要性」について解説します。

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