貸主から2倍超の地代増額請求を受けた借主側の鑑定事例（適正な継続地代を根拠に交渉の土台を整えた）

はじめに

地代の増額請求は、貸主側だけの問題ではありません。借主側にとっても、相手方の請求額が本当に適正かどうかを客観的に検証することは、重要な権利です。

不動産鑑定士は貸主・借主いずれの立場からも依頼を受けることができ、鑑定評価の結果は中立・公正な専門的判断として、交渉や調停の場で活用されます。

本件は、大阪市内中心部の繁華街に所在する土地について、貸主から現行地代の2倍超の増額請求を受けた借主側からの依頼です。複数の鑑定手法を用いて適正な継続地代を算出し、借主側の交渉の根拠資料として活用されました。

事案の概要

• 物件： 大阪市内中心部繁華街に所在する土地
• 現行地代： 月額30万円強
• 直近合意時点： 約5〜6年前
• 貸主の請求額： 月額70万円超（現行地代の2倍以上）
• 依頼者： 借主側

鑑定手法と試算結果

継続地代の算定にあたり、3つの手法で検証しました。

① 差額配分法：月額70万円以上

現在の新規地代相場と現行地代の差額を配分する手法です。大阪市内中心部という立地特性から新規地代相場が高く、差額配分法では貸主の請求額とほぼ同水準となる70万円以上という試算結果となりました。

② スライド法：月額50万円強

直近合意時点（約5〜6年前）からの経済指数の変動率を検証したところ、変動率は約30%弱でした。この変動率を現行地代に反映した結果、スライド法では50万円強という試算となりました。

③ 利回り法：月額50万円程度

土地価格に対する期待利回りから地代を求める手法です。スライド法とほぼ同水準の結果となりました。

最終的な鑑定評価額

3手法の試算結果を総合的に検討しました。

差額配分法は新規地代相場を起点とする手法であり、このベースとなる土地価格は特に市内中心部においてはかなり高騰しています。継続地代の性質や直近合意時点からの年数などを総合的に勘案し、スライド法・利回り法と比べてウェイトを抑えることが適切と判断しました。具体的には差額配分法：スライド法＝2：3の配分とし、利回り法の水準も参考として加味した結果、月額50万円台半ば（現行地代の約1.7倍）を継続地代の鑑定評価額として算出しました。

貸主の請求額（70万円超）と比較して、約20万円程度低い水準での評価となりました。

本事例のポイント

手法ごとの結果の乖離が交渉の鍵になる 本件では差額配分法とスライド法の結果に大きな乖離が生じました。貸主側が差額配分法のみを根拠に請求してきている場合、スライド法や利回り法による検証を加えることで、より実態に即した適正水準を示すことができます。

継続地代は手法のウェイト付けが重要 継続地代の評価では、複数の手法を用いるだけでなく、それぞれの手法にどの程度のウェイトを置くかという判断が最終的な評価額に大きく影響します。この判断には専門的な知識と実務経験が求められます。借主側こそ鑑定評価の活用を 相手方から高額の増額請求を受けた場合、根拠なく交渉するよりも、客観的な鑑定評価額を持って臨む方が交渉を有利に進められます。また、調停・訴訟に発展した際にも、鑑定評価書は重要な証拠資料となります。

弁護士の先生方へ

地代増額請求の案件では、借主側からの依頼でも鑑定評価を活用できます。特に以下のようなケースではご相談ください。

• 貸主の請求額が相場と比べて過大に思われる
• 相手方の鑑定評価の根拠や手法に疑問がある
• 交渉・調停に向けて客観的な根拠資料を準備したい

貸主・借主いずれの立場からもご依頼を承ります。お気軽にご相談ください。

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